Выполняем капитальный ремонт фасадов домов в Москве и области. Cостав работ: снятие облицовки, заделка швов, утепление, штукатурка, финишное покрытие. Допуск СРО; Гарантия – от 3 лет!

Делаем бесплатный расчёт сметы, звоните!

С 2014 года в России расходы на капремонт возлагаются на собственников многоквартирного дома, это касается и фасада. Жильцы ежемесячно делают взносы в специально предусмотренный для этих целей накопительный фонд, из которого в дальнейшем берутся средства на закупку материалов и оплату работ.

Капремонт дома включает в себя работы:

1. ремонт фасада: межпанельные швы, поврежденные участки, утепление, облицовка, покраска, водостоки, установка дверей и окон в подъезде (входная группа);
2. крыши;
3. ремонт или замена лифтов и шахт;
4. ремонт фундамента;
5. замена инженерных сетей (канализация, тепло, водо и электроснабжение).

Для проведения оценки общего состояния дома собирается комиссия. В неё входят специалист, уполномоченный региональным оператором, начальник управляющей компании, являющийся официальным представителем владельцев жилья.

Фасадный ремонт однозначно требуется в случае выявления комиссией следующих дефектов:

• повреждена штукатурка или любой другой отделочный материал более чем на 35% от общей площади фасада;
• наружные водостоки деформированы, это длительный период времени приводит к попаданию на фасадную часть здания дождевой воды;
• межпанельные швы рассыпались полностью или частично, утеплитель, наполнитель и изоляция в них отсутствует, что приводит к проникновению влаги.

Сфера фасадных работ регулируется Жилищным кодексом РФ. Кроме того, в учет берутся и требования ряда нормативно-правовых актов, в которых подробно расписаны права жильцов, виды организаций, имеющих право на выполнение ремонтных работ, способы финансирования:

• ЖК РФ – регламентирует права и обязанности сторон, а также список выполняемых работ;
• Постановление Правительства РФ №615 от 01.07.2016 г. – регулирует процесс привлечения сторонних некоммерческих организаций для проведения работ;
• ФЗ №271 «О капитальном ремонте», зарегистрирован 25.12.2012 г. – регламентирует порядок финансирования закупки материалов и оплату ремонтных работ, здесь же подробно расписан и порядок отчетности исполнителя перед заказчиком;
• ГК РФ – рассматривает вопросы содержания недвижимого имущества и порядок заключения договора подряда, а также получения итоговой отчетности.

Текущий ремонт обычно включает работы, направленные лишь на восстановление эстетичности лицевой части дома. Они проводятся для поддержания его косметического состояния.

Чаще в перечень таких работ входит:

• восстановление штукатурки в определенных зонах;
• шпаклевка и грунтовка повреждений стен;
• частичная подкраска.

Текущим ремонтом можно обойтись, если появилась, например, небольшая трещина. Своевременное её устранение позволит продлить срок службы облицовочного покрытия и сохранит эстетичный вид стены до планового ремонта.

Перечень работ составляется индивидуально, поскольку он зависит от степени износа и количества материалов, используемых для его облицовки. В примерный список входит:

• снятие старой облицовки;
• очистка и устранение с поверхности пыли, загрязнений, остатков побелки;
• заделка межпанельных швов, они обязательно утепляются и гидроизолируются;
• штукатурка и заделывание трещин или неровностей шпаклевкой;
• нанесение двух слоев грунтовки и последующая окраска;
• покрытие стен эффективным водоотталкивающим составом;
• замена деформированных участков водостока.

Важно знать!
Если фасадные стены ранее были утеплены минватой, то потерявший свои эксплуатационные характеристики утеплитель необходимо полностью заменить.

Для выполнения работ привлекается подрядчик – региональный оператор. Эта компания не должна быть коммерческой. Региональный оператор создается органами государственной власти для воплощения программы капремонтов (ФЗ от 21.07.2014 N 255). Для самих работ могут привлекаться сторонние исполнители. Но контроль за соблюдением утвержденных сроков, качеством и оплатой предоставленных услуг возложено именно на регионального оператора.

Если финансовые средства фонда аккумулируются не на счету оператора, то заниматься вопросами ремонта будут представители собственников квартир в доме. Они выбираются голосованием на собрании.

Важно знать!
В программу кап. ремонта не входят дома, подлежащие сносу или реконструкции, имеющие меньше 5 квартир, подпадающие под реновацию. Владельцы такого жилья освобождаются от уплаты взносов в фонд.

Фонд кап. ремонта согласно п. 3 ст. 170 ЖК РФ может формироваться двумя способами:

Важно знать!
Собственники, которые формируют фонд на собственном отдельном счете, будут обязаны решать все организационные вопросы, касающиеся ремонта, своими силами.

Согласно п. 1 ст. 170 ЖК РФ в состав фонда входят следующие платежи:

• ежемесячные взносы, которые уплачиваются собственниками жилья;
• проценты, начисляемые за хранение финансовых средств на счете банка, если он оформлен как депозитный;
• доходы, полученные от использования общего имущества владельцев многоквартирного дома, например, это могут быть средства, полученные за сдачу в аренду нежилых помещений или за размещение рекламы на стендах либо в лифтах;
• пеня, начисленная за несвоевременное внесение ежемесячных взносов жильцами;
• средства, являющиеся финансовой поддержкой со стороны муниципалитета (бюджетные средства);
• кредитные средства, которые были привлечены для выполнения ремонта , при нехватке имеющейся на счете фонда суммы.

Важно знать!
Минимальный размер фонда регламентирован п. 8 ст. 170 ЖК РФ. Он устанавливается в размере не менее 50% от оценочной стоимости кап. ремонта здания.

Социальная поддержка предусмотрена для всех жителей Москвы, имеющих право на получение таких льгот. В эту категорию входят ветераны труда, реабилитированные, многодетные семьи, участники войны. Полный список категорий льготников можно найти на сайте Городского центра жилищных субсидий.

Кроме того, льготные условия распространяются и на следующие категории граждан:

• неработающие и одиноко живущие москвичи, достигшие возраста 70 лет (-50% взноса) или 80 лет (-100%);
• неработающие инвалиды I и (или) II групп;
• москвичи, проживающие в семье, состоящей только из неработающих пенсионеров, достигших возраста 70 лет;
• граждане, имеющие детей инвалидов (компенсация 50% от суммы взноса).

Формирование титульного списка по капремонту фасадов производится в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 11.07.2006 г. N 485-ПП. Отдельно необходимо согласованию с Мосжилинспекцией и ОАТИ. Обязательно оформляется Колористический паспорт объекта.

Перед началом работ необходимо проведение экспертизы проектно-сметной документации в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 03.11.2003 г. N 2009-РП. Подрядчик для выполнения работ подбирается на конкурсной основе.

Важно знать!
Гарантий срок на выполненные работы и использованные материалы не может составлять менее 5 лет. Это регламентировано п. 2.11 ст. 182 ЖК РФ. Если в пятилетний период были выявлены дефекты выполнения ремонта, то заказчик вправе подать претензию подрядчику, даже если в договоре на предоставление услуг был указан меньший гарантийный срок.

За 6 месяцев до наступления года, когда запланировано проведение капремонта, владелец спецсчета, где находятся финансовые средства фонда капремонта, выносит на обсуждение собственников предложение:

• о сроке начала ремонтных работ;
• о перечне работ, которые нужно провести;
• о стоимости необходимых материалов и заказываемых работ;
• о доступных источниках поступления финансирования.

После получения предложения в течение 3 месяцев проводят собрание собственников квартир в доме. На нем обсуждаются и утверждаются следующие вопросы:

• перечень работ, включенных в ремонт;
• допустимая стоимость и общий бюджет капремонта;
• назначается лицо, отвечающее за приемку выполненных работ и подписывающее соответствующие акты от имени всех владельцев квартир дома.

Если ремонт выполняется силами регионального оператора, то в течение 10 дней с момента подписания Акта приема-передачи, он должен предать управляющему домом следующий пакет документов:

• договор подряда;
• копии использованной проектной и сметной документации;
• акт приема-передачи выполненных работ.

Финансовая документация не передается.

Важно знать!
Если фонд кап. ремонта находится на специальном счете, то на общем собрании необходимо дополнительно утвердить точные сроки осуществления работ и источники их финансирования.

Вентилируемые фасады, несмотря на свою практичность и долговечность, тоже имеют свой срок эксплуатации.

Ремонт вентфасада включает следующие этапы:

1. Предварительная оценка состояния фасада специалистом. Выявляются зоны с дефектами, которые требуют частичной или полной замены декоративной облицовки. Проверяется состояние утеплителя и гидроизоляционной мембраны. Испытывается несущая способность установленных креплений.
2. Вентфасад полностью демонтируется. Если несущие элементы не требуют замены, то их оставляют. Утеплитель и мембрана в большинстве случае заменяется.
3. Фасад собирается заново с полной или частичной заменой облицовочного материала. Крепление облицовки должны соответствовать требованиям СНиП 3.04.01-87.

Важно знать!
Если здание облицовано МДФ плитами, планкеном или другими материалами из древесины, то для восстановления его декоративных характеристик используется шлифовальный инструмент. Шлифовка может быть применена керамогранита.

Для контроля качества работ можно привлечь специалистов экспертного центра. При наличии подписанного договора с подрядчиком они систематически выезжают на объект и непосредственно на месте следят за соответствием работ, а также применяемых материалов, указанным в смете. По итогу выдается заключение на выполненные работы.

Среди распространенных ошибок, которые допускают подрядчики при кап-ом ремонте можно выделить:

• запрещена пескоструйная очистка облицованных и оштукатуренных фасадов, её можно использовать только на облицовках с нешлифованной фактурой каменных пород;
• запрещено выполнение штукатурных или облицовочных работ при среднесуточной температуре в регионе ниже показателя +5 °C;
• запрещается оштукатуривание поверхностей, выполненных из ячеистобетонных блоков, стандартными растворами, потребуются сухие смеси согласно нормативу ТР 123-01;
• запрещено использование противоморозных добавок к раствору из-за риска последующего образования высолов, со временем это приведет к обрушению облицовочного материала или его отслоению;
• запрещается выполнять герметизацию под дождем или снегопадом, необходимо отложить работы и при мокрой поверхности кромок;
• запрещено сверлить отверстия для дюбелей в пустотелых кирпичах используя перфоратор, для этих целей подходят исключительно низкооборотные дрели.

Согласно требованиям Положения по организации кап-го ремонта жилых зданий в Москве, МГСН 301.01-96, плановое обслуживание многоквартирных домов осуществляется каждые 10 лет. Для зданий, расположенных в центральной части города, этот срок уменьшается до 5 лет, с учетом технического и эстетического состояния фасада.

При этом необходимо придерживаться ряда важных требований:

1. Сроки выполнения работ регламентируются в каждом случае индивидуально. Они не лимитированы законодательными нормами и зависят от первоначального состояния, варианта его облицовки. Если причиной повреждения фасадной части здания стало плохое состояние кровли, то сперва ремонтируется она.
2. Работы могут проводиться только в период с 9:00 до 19:00, чтобы не мешать жителям дома. На выходных никаких работ не производится.
3. В процессе капитальных работ обязательно восстанавливаются поврежденные инженерные коммуникации – водостоки, отливы. При необходимости заменяются таблички с адресом дома, держатели флагов.

Важно знать!
Ремонтные работы могут растянуться на несколько месяцев, поскольку в некоторых случаях дополнительно может потребоваться укрепление, утепление и гидрофобизация фундамента.

Например, из-за снижения характеристик несущих конструкций проседают стены и на них образуются трещины.